| |
Статистика |
|
|
Онлайн всего: 1 Гостей: 1 Пользователей: 0 |
|
|
Информация, почитайте.
|
[ Скачать с сервера (87.5 Kb)
]
| 26.05.2013, 13:46 |
Устав товарищества собственников жилья является главным документом, который утверждается учредительным собранием собственников помещений многоквартирного дома. История создания в ХХ веке уставов жилищных товариществ весьма любопытна. 3 декабря 1921 года Президиум Московского совета утвердил первый устав жилищного товарищества, а уже 10 марта 1924 года Президиумом Моссовета был принят «Нормальный устав жилищно-арендного кооперативного товарищества», 19 августа 1924 года постановлением ЦИК и Совнаркома СССР все жилищные кооперативные товарищества были разделены на три группы и утверждены нормальные уставы: жилищно-арендного кооперативного товарищества, рабочего и общегражданского жилищно-строительного кооперативного товарищества, 2 октября 1965 года Совмин РСФСР утвердил примерный устав жилищно-строительного кооператива, 5 января 1997 года распоряжением Премьера Правительства Москвы № 9-РП утвержден «Примерный устав товарищества собственников жилья для г. Москвы», а 3 августа 1998 года Минземстрой РФ своим приказом № 35 утвердил «Примерный устав товарищества собственников жилья». Сегодня они уже представляют историческую ценность (хотя и сегодня некоторые положения Уставов даже начала века вполне актуальны), а действующим и вновь создаваемым товариществам собственников жилья надо приводить и создавать свои уставы в соответствии с новым Жилищным кодексом РФ, который вступил в действие с 01.03.2005 года. Как это сделать, на что обратить внимание, какие нужно сохранить традиции, какие новые должны появиться разделы Устава ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Значение Устава товарищества собственников жилья трудно переоценить. Этот документ без срока действует в течении всего времени существования товарищества. К этому документу постоянно обращаются собственники помещений многоквартирного дома, члены и председатель правления ТСЖ, ревизионная комиссия, представители комитетов и комиссий при товариществе. Этот документ регистрируется в налоговой инспекции в качестве основного документа при регистрации юридического лица. На этот документ ссылаются при конфликтных ситуациях члены товарищества в судах общей юрисдикции и арбитражных. В конечном итоге Устав товарищества это основной документ, по которому живут собственники помещений многоквартирного дома. И от того, как он подготовлен, как вовремя вносятся в него изменения и дополнения или дается новая редакция Устава зависит очень многое.
Но сначала немного истории. Москва всегда в стране шла впереди по созданию жилищных товариществ. И уже к 01.07.1924 года три четверти населения города проживали в жилищных товариществах, а сами товарищества были созданы в большей половине жилых домов города. Декретом правительства от 23 мая 1922 года было разрешено создание жилищных товариществ, в руки которых должно было перейти управление домами и эксплуатация их на началах хозяйственного расчета.
Устав 1921 года не проводил классового подхода к жителям и членами товарищества могли быть все граждане. Это вряд ли соответствовало советским принципам. Поэтому этот Устав 1921 года был отменен, так как «не мог удовлетворить интересов трудового элемента». В новом Уставе от 10 марта 1924 года было сформулировано требование запрещающее «лишенцам» быть членами жилтовариществ. Устав 1924 года обеспечивал преобладание пролетарского элемента. Произошел еще один передел жилого фонда новыми уже правлениями, в результате «трудящихся удовлетворили как только возможно». На этом этапе жилищный передел происходил в стихийно-революционном порядке (например, как у М.Булгакова в «Собачьем сердце» - вселение Шарикова в квартиру профессора Преображенского).
Конечно, в 20-е годы ХХ века определенную роль в создании жилищного товарищества играло желание сохранить свое жилище, хотя бы в относительном порядке. Однако, для большинства населения это было вовсе не главным стимулом. Недолгий период военного коммунизма с его переделами жилья и его бесплатностью породили у многих трудящихся уверенность в том, что их то на улицу ни в коем случае не выставят, будут они заботиться о своем жилье или нет – безразлично.
Главным стимулом было право членов товарищества на первоочередное получение освобождающего в домовладении жилья. Если раньше все освободившееся жилье распределялось жилищными органами, то теперь члены товарищества могли распределять его между собой. Это всё нашло отражение в Уставе товарищества.
Правда, получить жильё они могли только в размере нормы, но многие и её не имели. Таким образом, в жилищном товариществе существовала так называемая «внутренняя очередь на жилье», хорошо знакомая тем, кто проживал в кооперативных домах в 60-80 годы ХХ века, когда вся высвобождающая в кооперативе площадь давалась тем членам кооператива, у которых были недостаточные жилищные условия.
Именно этот стимул и был для многих главным при вступлении в товарищество. Легкость вступления в члены товарищества порождало немало конфликтов, когда гражданам, временно поселившиеся у родственников, всеми правдами и неправдами старались получить постоянную прописку с тем, чтобы вступить в «члены товарищества». «Лишенцы» не могли быть членами товарищества, но могли по «коммерческой цене» нанимать жилые помещения в жилтовариществе. А так как потребность в ремонте, выплате арендной платы и других расходах товарищества у председателя и членов правления, да и у самих членов товарищества, хорошо знакомых со скудностью финансов товарищества, вызывали желание как можно больше сдать освобождающейся площади «лишенцам», чтобы поправить бюджет товарищества, вместо того, чтобы освободившиеся помещения передать членам товарищества. Поэтому нормальный Устав жилтоварищества ограничивал размеры площади, которые можно сдавать «не членам кооператива». Сдавать же эти излишки трудящимся не имело смысла, так как при их поселении в доме они получали право на вступление в жилтоварищество и реально могли им воспользоваться.
Кстати, одним из парадоксов нового Жилищного кодекса РФ является отсутствие требований к Уставу товарищества собственников жилья (хотя для ЖК и ЖСК подобные требования имеются в статье 113 ЖК РФ). Особое внимание нужно обратить на отсутствие законодательного регулирования порядка вступления, выхода собственников жилых помещений и правила исключения из товарищества собственников жилья. Тем более в п.3 ст.14 федерального закона «О некоммерческих организациях» эти сведения относятся к обязательным положениям некоммерческой организации, имеющей членство. А так как по закону ТСЖ это - некоммерческая организация, то вопросы о вступлении, выходе и исключении из товарищества имеют принципиальное значение.
По Уставу 1924 года членом товарищества не мог быть гражданин не проживающий в доме, а при выезде он автоматически исключался из товарищества. Также исключался из товарищества гражданин, лишенный избирательных прав. В новом же Жилищным кодексе, чтобы быть членом ТСЖ, нужно быть собственником помещения в многоквартирном доме. И не важно где ты проживаешь в Москве, во Владивостоке или Архангельске, или Калининграде, или любой другой стране – главное быть собственником. Я однажды отказался курировать создание ТСЖ в четырех новых домах в ЮВАО только потому, что когда мне показали, задолженность по ЖКУ по этим домам, она составила больше одного миллиона рублей. Когда разобрались, то основными неплатильщиками были иногородние. А с такими финансовыми веригами создавать товарищества было бессмысленно – их сразу после регистрации нужно было ликвидировать за долги.
В Уставе жилищного товарищества 1924 года четко было определено за какие серьезные нарушения обязанностей член товарищества может быть исключен: неплатеж квартирной платы и прочих обязательных сборов в течение 2-х месяцев, хищническое отношение к жилью, поведение, нарушающее нормальную жизнь населения дома, осуждение судом за позорящие деяния, хотя бы и без поражения в правах, упорное неподчинение постановлениям общего собрания и правления. А, что собственно изменилось за эти 80 лет? Всё тоже самое возможно в любом жилом доме и я полагаю, что в Уставе ТСЖ нужно четко, современным языком написать за что и по каким основаниям, и какому порядку возможно исключение из товарищества собственников жилья. Кстати, членство в ТСЖ, вступление и выход из товарищества может быть только добровольным на основе волеизъявления собственника помещения многоквартирного дома по постановлению Конституционного суда РФ от 03.04.1998г. № 10-П.
Таким образом, стало возможным неучастие некоторых собственников помещений в управлении многоквартирным домом, если оно осуществляется товариществом собственников жилья. Тем более, что потребление жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме носит коллективный характер. Фактически Конституционный Суд России признал, что свобода выбора одного собственника важнее, чем права других собственников в многоквартирном доме. То, что один из собственников помещений не участвует в управлении общей недвижимостью и, что он тем самым ущемляет права других собственников в многоквартирном доме Конституционный Суд РФ не стал учитывать. Россия оказалась единственной страной в мире где имеется такая свобода выбора и принято подобное решение, а ТСЖ – это не хозяйствующий субъект, а политическая партия или религиозная организация!
Чтобы выйти из этого непростого положения, инициаторы нового Жилищного кодекса РФ предложили статьи 44-48 главы 6 раздела П. Появился новый орган управления многоквартирным домом – общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Органы управления по Гражданскому кодексу РФ имеются только у юридического лица. Получается, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома – это общественное объединение собственников, а так как решение общего собрания собственников является обязательным для всех собственников многоквартирного дома, в том числе и для членов ТСЖ, то хотим мы или не хотим, необходимо вводить в Устав
ТСЖ общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. Тем более надо организовывать, проводить его, хранить протоколы общих собраний собственников, делать из него выписки и т.д.
Инициаторы Жилищного кодекса РФ в статье 36 включили земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом в общее имущество собственников помещений многоквартирного дома и в пункте 5 этой статьи записали, что земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Но все основные, главные моменты прав на земельный придомовой участок почему-то оказались не в тексте Жилищного кодекса РФ, а в статье 16 другого федерального закона № 189-ФЗ от 29.12.04г. «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации». В Уставе товарищества 1924 года таких проблем вообще не существовало, так как земля была национализирована. Основные правовые нормы, регулирующие право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), установлены в ст. 23 Земельного кодекса РФ. Что же касается публичного земельного сервитута, то он устанавливается законом или иным нормативным актом Российской Федерации, нормативным актом субъекта Российской Федерации (Закон города Москвы «О землепользовании и застройке в городе Москве» от 14.05.03г. № 27), нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения., без изъятия земельного участка. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний.
Публичные сервитуты могут устанавливаться для прохода или проезда через земельный участок, использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры, размещения межевых и геодезических знаков и подъездов к ним, проведение дренажных работ и т.д.
Надо прямо сказать, что из 1500 ТСЖ в городе землю бесплатно и в собственность практически ни одно товарищество не получило, так как ни в законе «О ТСЖ», ни в других нормативных актах (до 01.03.05г.) не содержались четкие нормы о том, что органы местного самоуправления обязаны передавать земельные участки в собственность землевладельцев в кондоминиумах (независимо от того созданы ли там товарищества собственников жилья).
Местные же власти ссылались на несформированность федеральной нормативной базы, необходимой для закрепления земли за собственниками помещений многоквартирного дома. После же принятия Земельного кодекса РФ, местные власти приступили к разработке программ по формированию государственного земельного кадастра, но при этом не учитываются интересы ни действующих, ни потенциальных товариществ собственников жилья, даже не ставится перед собой цель формировать общее имущество многоквартирного дома как единой комплекс недвижимости. Но это вовсе не значит, что в Уставе товарищества не надо закреплять нормы по общей долевой собственности – земельному придомовому участку.
Собственник земельного участка – ТСЖ, обремененного публичным или частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено федеральными законами. Если же установление публичного сервитута приводит к невозможности использования или существенным затруднениям в использовании земельного участка, собственник земельного участка – ТСЖ вправе требовать изъятия, в том числе выкупа, у него данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или органом местного самоуправления, установившими публичный сервитут, убытков или предоставления равноценного земельного участка или соразмерную плату. Эти все новые моменты должны быть отражены в Уставе ТСЖ. Тем более, что для товарищества земельный придомовой участок это мощный финансовый инструмент, так как под его залог можно получить финансовые кредиты для капитального и текущего ремонта многоквартирного дома. Один гектар земли в Москве стоит от 2,5 до 13 миллионов долларов.
Новацией Жилищного кодекса РФ является проведение общего собрания, в том числе учредительного при создании ТСЖ в форме заочного голосования. Жилищный кодекс РФ впервые разрешил проводить общие собрания собственников помещений в форме заочного голосования. Причем форма заочного голосования применима при решении любых вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания. Можно согласиться с мнением некоторых собственников о том, что выбирать правление товарищества и ревизионную комиссию, не обсуждая и не видя людей не очень прилично. Поэтому в Уставе ТСЖ нужно четко предусмотреть какие именно вопросы можно рассматривать на общих собраниях ТСЖ в форме очного или заочного голосования. Понятно, что судьбоносные, принципиальные вопросы жизни жилого дома нужно обсуждать в присутствии большинства собственников, выслушивать мнения, аргументы сторонников и противников конкретно рассматриваемых вопросов и только после этого принимать взвешенные решения. Без этого принять и самое главное выполнить принятые решения будет невозможно.
Департамент жилищной политики и жилищного фонда города Москвы распоряжением № 393 от 23.08.05г. утвердил Методические рекомендации по проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах. В целом разработка Департамента вполне приемлема и представляет хороший практический документ для инициативных групп собственников помещений и практиков – руководителей ТСЖ в многоквартирных домах. Многие моменты по организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме можно спокойно вводить в Устав товарищества.
Но и у этого документа есть недостатки. Во-первых он поздно появился и опубликован в СМИ спустя месяц. Осталось до 01.03.06г. всего пять месяцев, а предстоит провести огромную работу по проведению общих собраний собственников помещений в почти 40 тысячах жилых домов Москвы. Во-вторых этот документ нужно было утверждать решением Правительства Москвы, так как рекомендации Департамента жилищной политики и жилищного фонда не указ Департаменту имущества Москвы, Мосрегистрации, БТИ города, ЕИРЦ округов и районов, паспортным столам отделений милиции. Я не припомню случая, чтобы ЕИРЦ или паспортный стол по заявке инициативной группы собственников помещений многоквартирного дома бесплатно, сразу и добровольно давали информацию о собственниках помещений многоквартирного дома и факте их проживания в жилом доме. А без них подготовить полный лист регистрации собственников помещений с голосами собственников, которые будут присутствовать на общем собрании практически невозможно. Его надо готовить заранее.
Тем более большинство собственности граждан находится в равных или неравных долях или совместной собственности. А сами собственники квартиры должны определиться - кто будет представлять их квартиру в качестве члена товарищества на общем собрании: или все собственники квартиры, или кому из собственников квартиры выдать доверенность от имени остальных собственников квартиры. Если вариант – все собственники квартиры, то они должны приходить на общие собрания многоквартирного дома все и всегда – они члены товарищества. Если кого-либо не будет или они пришли без доверенности от других собственников квартиры, то на общем собрании учитываются и участвуют в голосовании только голоса тех собственников квартиры, кто присутствует на общем собрании, то есть их доля голосов в квартире. Это будет особенно важно иметь ввиду, когда в товариществе возникнет какой-либо конфликт, и надо будет учитывать каждый голос собственников квартиры. А то мнение собственника квартиры, который владеет одной пятой собственности квартиры приравнивается к голосам собственников всей квартиры, хотя остальные собственники квартиры могут иметь другое мнение по рассматриваемым вопросам повестки дня общего собрания и голосовать по другому.
В разделе Методических рекомендаций «2. Правомочность общего собрания» указывается, что присутствие на собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации …, подписью собственника с приложением доверенности, если в собрании принимает участие представитель собственника». Пропущена важная деталь в статье 48 ЖК РФ указаны не только требования пунктов 4 и 5 статьи 185 ГК РФ, но «или удостоверена нотариально». В разделе Методических рекомендаций «3.Решение общего собрания, стр.7 четвертый абзац сверху указано, что доверенность может быть оформлена в простой письменной форме». Согласно ст.185 ГК РФ «доверенность должна быть исполнена письменно». Доверенности на голосование может быть придана нотариальная форма по правилам установленным «Основами законодательства Российской Федерации о нотариате» от 11.02.93г. Все доверенности подразделяются на три группы: генеральная (общая), специальная, разовая. Если по каким-либо причинам собственник помещения в многоквартирном доме не сочтет целесообразным нотариальное удостоверение указанной доверенности, то её необходимо оформить в соответствии с п.4 и 5 ст.185 ГК РФ. В этом случае доверенность от имени гражданина удостоверяется организацией, в которой доверитель работает или учится, либо жилищно-эксплуатационной организацией по месту жительства, либо администрацией лечебного учреждения, в котором он находится на лечении. Доверенность, удостоверенная должностным лицом, приравнивается к нотариально удостоверенной. ЖК РФ требует, в том числе или нотариального удостоверения присутствующего представителя собственника на общем собрании, а уполномоченный поверенный, если он не сумел оформить доверенность в соответствии с п.4 и 5 ст.185 ГК РФ обязан заплатить нотариусу, получить нотариально удостоверенную доверенность, а потом представить её при регистрации на общем собрании. Других вариантов нет. Простая письменная форма может быть воспринята собственниками помещений как документ, который не обязательно заверять нотариально или в соответствии с п.4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Доверенность от имени юридического лица выдается за подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это его учредительными документами, с приложением печати организации. При этом необходимо помнить, что доверенность, в которой не указана дата её совершения, ничтожна (п.1 ст.186 ГК РФ).
Эти принципиальные замечания, а их нужно отразить в Уставе ТСЖ, так как после обнаружения подобных фактов в суде могут быть оспорены решения общего собрания собственников многоквартирного дома, собрания членов ТСЖ только по этим основаниям.
Странным является утверждение в Методических рекомендациях ДЖП и ЖФ раздела «6. Оформление решения общего собрания», что «какие-либо нормативные акты, регламентирующие правила ведения (форма протокола общего собрания) отсутствуют.
Во-первых существует словарь основных терминов в области документирования (ГОСТ Р 51141-98 «Делопроизводство и архивное дело. Термины и определения», утвержденного постановлением Госстандарта от 27.02.98 № 28 и введенного в действие с 01.01.99г.). Так там «протокол заседания» - определен как «документ содержащий последовательную запись обсуждения вопросов и принятия решений на заседании коллегиальных органов, собраниях, совещаниях, переговорах».
Во-вторых, ГОСТ Р 6.30-97 принят Госстандартом России в 1997г. и введен в действие с 01.01.99г. В соответствии с Законом Российской Федерации «О стандартизации» (ст.7) требования, устанавливаемые государственными стандартами для обеспечения технической и информационной совместимости, являются обязательными для соблюдения государственными органами управления, субъектами хозяйственной деятельности. А ТСЖ- юридическое лицо, как раз и является субъектом хозяйственной деятельности.
Введение ГОСТ Р 6.30-97 в конкретном товариществе собственников жилья предполагает приведение правовых актов, устанавливающих правила оформления документов, а также бланков и унифицированных форм документов в соответствии с требованиями стандарта. Эта работа требует внимательного изучения положений стандарта, подготовки методических документов и проведения занятий с ответственными работниками ТСЖ, участвующими в создании документов товарищества (устава, протоколов общих собраний, заседаний правления, ревизионной комиссии, приказов председателя правления, договоров и т.п.).
Тем более пунктом 2.2. Распоряжения № 393 от 23.08.05г. ДЖП и ЖФ предусмотрена организация семинаров по вопросам организации и проведения общих собраний собственников помещений многоквартирных домов. Документирование управленческой деятельности товарищества собственников жилья абсолютно необходимо и требует ведения своего делопроизводства. И начинать его надо сразу, как только в многоквартирном доме образуется инициативная группа по выбору способа управления жилым домом. К сожалению, в Примерных уставах, утвержденного распоряжением Премьера Правительства Москвы от 05.01.97г. № 9-РП и приказом Минземстроя РФ от 03.08.98г. № 35 вообще отсутствуют разделы по делопроизводству в товариществе собственников жилья, ответственность должностных лиц товарищества за его организацию. Непонимание того, что оформленные в соответствии с ГОСТами документы товарищества приобретают юридическую силу и могут использоваться в качестве доказательной базы, аргументов в судах общей юрисдикции или Арбитражном суде г. Москвы. Именно, поэтому в Уставе ТСЖ необходимо предусмотреть раздел «Делопроизводство в ТСЖ».
Методические рекомендации ДЖП и ЖФ считают правомерным использовать обе формы общего собрания собственников помещений многоквартирного дома одновременно. В принципе это возможно. Но, учитывая, что инициативная группа при этом должна понести огромные финансовые затраты, требуется много времени и нервов для одновременного копирования и раздачи проектов решений всех вопросов повестки дня всем собственникам помещений многоквартирного дома затем сбор, подсчет голосов, доведение до каждого собственника результатов голосования – всё это вряд найдет широкое применение на практике. Особенно беспокоят возможность подделки протокола решений общего собрания по выбору способа управления домом в заочной форме. Здесь должен быть тройной контроль, чтобы при общем пофигизме собственников помещений многоквартирного дома не получить управляющую компанию, которая будет наживаться на жителях многоквартирного дома или в скором времени исчезнет вместе с оплаченными деньгами за ЖКУ.
В приложении № 6 к Методическим рекомендациям дана форма заявления о вступлении в члены товарищества. На учредительном общем собрании присутствующие и проголосовавшие за создание товарищества собственники помещений многоквартирного дома автоматически становятся членами товарищества. Это подтверждается протоколом № 1 учредительного собрания и подписью собственника в листе регистрации, который является неотъемлемой частью протокола № 1, или подписью под самим протоколом № 1 общего собрания. Собственников помещений многоквартирного дома, изъявивших желание вступить в члены товарищества после учредительного собрания, обязаны заполнить форму заявления о вступлении в члены ТСЖ. Заявление о вступлении в члены ТСЖ вместе с копией свидетельства о собственности должно быть предварительно рассмотрено на заседании правления товарищества, а потом на очередном или внеочередном общем собрании членов товарищества. Эти документы прилагаются к протоколу общего собрания и являются неотъемлемой частью протокола. Учитывая постановление Конституционного Суда РФ о свободе вступления и выхода из товарищества, ДЖП и ЖФ необходимо разработать и утвердить приложение № 7 – форму заявления о добровольном выходе из товарищества собственников жилья. Это заявление должно быть рассмотрено на заседании правления товарищества, а затем утверждено решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома.
Список членов товарищества с датами их вступления постоянно хранится в делах товарищества и предъявляется собственнику, желающему с ним ознакомиться.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ регистрируется не единый комплекс недвижимого имущества, а юридическое лицо как субъект гражданских правоотношений. Необходимость формирования имущества товарищества для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной. Только наличие собственного имущества может обеспечить самостоятельную имущественную ответственность ТСЖ.
Товарищество собственников жилья в своем Уставе обязано определить порядок формирования имущества товарищества или указать размер вступительных, целевых, периодических взносов его членов либо закрепить способ расчета различных взносов членов товарищества. Это позволит хотя бы минимально гарантировать права кредиторов.
Вся получаемая ТСЖ прибыль от предпринимательской деятельности и использования имущества, которое товарищество приобретет, должна направляться на основную деятельность товарищества и не подлежит разделу.
Следует четко различать прибыль от имущества товарищества и прибыль от недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности членов товарищества как собственников помещений в многоквартирном доме. Не подлежит разделу только прибыль, полученная от использования имущества самого товарищества. Если же прибыль получена от использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, то эта прибыль по существу является доходом собственников от своего имущества (ст.218 ГК РФ) и должна быть разделена между ними, тем более, что не все собственники могут являться членами товарищества.
ТСЖ же причитается лишь плата за управление общим имуществом собственников, как любому управляющему или работнику. Эта плата и является доходом товарищества, который в соответствии с законом не подлежит разделу между членами товарищества.
Следует помнить, что общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не передается в собственность ТСЖ. Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующими помещениями (ст.37 ЖК РФ). В этом состоит основное отличие раздела У1 ЖК РФ от положений федерального закона «О ТСЖ», действие которого прекратилось. Члены товарищества не имеют права передавать свои доли в общем имуществе товарищества в качестве вступительных взносов (см.п.4 ст.37 ЖК РФ, п.2 ст.290 ГК РФ). Члены товарищества собственников жилья будут нести ответственность по обязательствам товарищества только в случае неполной оплаты соответствующих обязательных взносов, в размере неоплаченной части взносов. Все эти новые моменты ЖК РФ нуждаются в том, чтобы их отразили в Уставе ТСЖ.
Для создания ТСЖ необходимо, чтобы на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома за его создание проголосовали собственники, имеющие более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. У голосующих против предложения о создании товарищества должно быть менее 50 процентов голосов, что не позволит им принять решение о создании ещё одного товарищества.
Так, на учредительном собрании ТСЖ «В Кузнецах» один из собственников внес предложение о создании товариществ в каждом строении отдельно, хотя дом имеет один почтовый адрес и все коммуникации рассчитаны и обслуживаются на оба дома. Подоплека этого предложения заключалась в том, что часть более бедных собственников строения № 1 не желало создавать товарищество. Однако, можно задать вопрос, а что может помешать собственникам строения № 1, желающим создать товарищество, вступить в члены товарищества, созданного собственниками жилых помещений соседнего дома?
Если буквально толковать положение ЖК РФ и принять во внимание принцип свободы объединения граждан в некоммерческие организации, то ничто не препятствует, собственникам одного дома вступить в члены товарищества собственников жилья, созданного в другом доме.
Надо отметить, что многоквартирные дома объединяться не могут (они являются объектами гражданских правоотношений, а не их субъектами). Объединяться могут только собственники помещений. Из этого следует, что создавать товарищества собственников жилья могут вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Собственники нежилых помещений создавать ТСЖ не могут, хотя такие попытки в Москве имелись. Собственники жилых помещений в нескольких многоквартирных домах также могут объединиться и создать товарищество собственников жилья при условии, что эти дома соседствуют друг с другом. Основными требованиями для объединения собственников жилых помещений нескольких многоквартирных домов следует считать их компактное расположение, объединение элементами инфраструктуры и инженерно-техническими сетями и оборудованием, земельным участком.
Ранее в федеральном законе «О ТСЖ» разрешалось создание товарищества даже в одном подъезде, если все коммуникации были выделены и могли обслуживать именно этот подъезд. Конечно, подобную специфику образования ТСЖ необходимо отразить в Уставе товарищества. Хотя желательно, создавать ТСЖ в каждом доме отдельно, а потом проводить их объединение. Это необходимо сделать только с одной целью. Если налоговая инспекция заблокировала расчетный счет товарищества по каким-то основаниям, а штрафные санкции по договорам начинают накручиваться как снежный ком, то в этом случае можно оплатить расходы по ЖКУ с расчетного счета соседнего ТСЖ. Объединение двух и более ТСЖ может быть в форме простого товарищества, когда юридические лица сохраняют свою самостоятельность. И это, также возможно отразить в Уставе.
Нормальный Устав жилтоварищества 1924 года имел семь разделов. Примерный Устав ТСЖ для Москвы 1997 года имел уже 14 разделов, а примерный Устав Минземстроя РФ 1998 года – 17. Если учесть все новации Жилищного кодекса РФ, то теперь Устав ТСЖ может насчитывать до 27 разделов. Жилищный кодекс РФ требует привести Уставы ТСЖ в соответствие с ним. Поэтому появляются новые разделы Устава: Права и обязанности собственников помещений в многоквартирном доме; Право собственности в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме; Собственное имущество Товарищества; Переустройства, перепланировки и изменения границ недвижимого имущества в многоквартирном доме; Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома; Председатель правления; Ревизионная комиссия (ревизор); Уголовная ответственность лиц, выполняющих управленческие функции; Ведение делопроизводства в Товариществе; Страхование общего имущества Товарищества. Возможны с учетом специфики конкретного дома дополнения и изменения в действующие разделы. Единственный совет: по-моему легче всего подготовить новую редакцию Устава товарищества, а не новую редакцию некоторых пунктов Устава. Новую редакцию Устава товарищества проще зарегистрировать в налоговой инспекции.
Необходимо также подготовить приложение № 1 к Уставу ТСЖ «Расчет определения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в ТСЖ «____». Конечно, примерные Уставы товарищества собственников жилья для Москвы и России уже морально устарели и исполнительной власти нужно быстрее за оставшиеся месяцы утвердить новые редакции примерного Устава товарищества собственников жилья.
Важно в примерном Уставе товарищества собственников жилья правильно оценить отличие современной ситуации от предыдущего периода. Сегодня объявлены Конституцией Российской Федерации: многоукладная собственность, наличие нескольких уровней власти с учетом принятого федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», появление собственных желаний, амбиций и потребностей богатых и бедных собственников помещений в многоквартирных домах при наличии средств (пусть небольших) групп населения, наконец, трудно формулируемое осознание неравенства возможностей различных категорий граждан, обязательная правовая защита, как собственников, так и нанимателей жилья. Таким видеться с учетом исторического опыта страны новая редакция примерного Устава товарищества собственников жилья.
Председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров
|
| Категория: Мои файлы | Добавил: Wishmaster2004
|
| Просмотров: 457 | Загрузок: 27
|
Добавлять комментарии могут только зарегистрированные пользователи. [ Регистрация | Вход ] |
|
Интернет-магазин
"Зелёная зебра":
www.zelezebra.ru.
Телефон магазина: 287-70-15. Магазин находится по адресу:
пр.Дзержинского 1/1,
в ТЦ "Солнечный",
3-й этаж, павильон № 54/1.
С эскалатора - идти прямо, вход оформлен.
|
|
